Самостоятельное узаконивание перепланировки квартиры в 2020 году

В этой статье мы расскажем какие изменения можно выполнять в квартире без разрешения и как узаконить проведенные работы, если они выполнены без согласования.

Понятие «перепланировка» включает в себя изменение расположения межкомнатных перегородок, дверей, увеличение или уменьшение площади за счет присоединения или изменения конфигурации других помещений (например, лоджии), а также другие изменения в планировке квартиры. В каких случаях получение разрешения на перепланировку является обязательным условием?

Что говорит закон?

В Москве ведение вопросов перепланировки и переустройства квартиры полностью относится к компетенции городских властей, о чем сказано в ст. 14 ЖК РФ.

Без согласования, к примеру, можно осуществить такие изменения в квартире:

• провести косметический ремонт квартиры и балконов;
• установить элементы фасада;
• осуществить монтаж кондиционера;
• заменить оборудование, оставив его прежнее месторасположение.

То есть работы, результат которых не потребуется отражать в техническом паспорте помещения.

В перепланировку квартиры входят такие изменения:

1. Работы, связанные с затрагиванием несущих конструкций, включая их смещение, удаление или создание дверных проемов в них;
2. Перепланировка помещений, включающая удаление стен или возведение новых;
3. Перенос ванной и туалета в другое место, смена вида плиты для приготовления пищи, добавление сантехники (ванной, унитаза);
4. Изменение места расположения ряда коммуникаций: воздуховодов, вентиляции.
5. Изменение фасада на первом этаже путем возведения балкона, лоджии, дополнительного прямого выхода из квартиры.

Этапы получения разрешения на перепланировку квартиры

Самая главная задача перед началом работ – разработка проекта. Подготовкой проекта перепланировки должен заниматься только квалифицированный специалист из строительной организации, имеющей необходимые лицензии на осуществление проектной деятельности.

На основании пожеланий заказчика и с учетом строительных норм проектировщик создаст проект будущей перепланировки. Для создания проекта специалисту необходимо предоставить паспорт квартиры, а также план этажей и прочую документацию, которую он потребует.

Регистрация перепланировки

После создания проекта его нужно согласовать с властями. При подаче документов необходимо подготовить технический паспорт на квартиру, правоустанавливающий документ и прочие документы, которые они потребуют. Результаты (разрешение или отказ) будут известны в течение 45 дней с момента подачи документов (ст. 26 ЖК РФ).

В жилинспекцию подается:

• Заявление собственника (форма утверждена Постановлением правительства №266);
• Свидетельство о праве собственности на жилье (выписка из ЕГРП);
• Письменное согласие жильцов квартиры (включая членов семьи);
• Проект перепланировки и технические документы на квартиру.

Отказ может быть выдан ввиду неполного пакета документов или же в случае, если планируемые изменения противоречат закону и требованиям безопасности.

Запрещенными действиями при перепланировке, к примеру, будут считаться:

1. Создание дверей и окон в несущих стенах, если это создает угрозу их обрушения.
2. Снос несущих перегородок для увеличения площади комнаты.
3. Объединение нескольких балконов в один или же возведение балконов выше второго этажа.
4. Увеличение площади квартиры за счет добавления площади туалета или ванной.
5. Использование системы отопления для утепления пола.

Полный перечень запрещенных работ при перепланировке квартиры содержится в строительных нормах и правилах, утверждаемых местными властями.

     Работы по перепланировке

Начинать технические работы можно только после того, как разрешение на их проведение будет получено. Но важно понимать, что строители должны выполнять только те работы, которые согласованы в проекте на перепланировку. Если же будет иметь место отступление от плана работ, то такие действия могут принести неприятности, если их повторно не согласовать с властями.

В дальнейшем приемка работ и регистрация изменений будет невозможна.

    Экспертиза перепланировки

По окончанию работ к вам должны прийти специалисты из экспертной комиссии, которые проверят выполненные работы и оценят их. При отсутствии претензий ними будет составлен акт приемки, который они передадут в жилищную инспекцию и Бюро технической инвентаризации.

Оформление нового техпаспорта

Чтобы получить новый технический паспорт, необходимо посетить БТИ. Изготовление этого документа обычно занимает около 14 дней. Не забудьте оплатить госпошлину, так как без квитанции об ее оплате вам новый техпаспорт не оформят.

     Перепланировка квартиры без предварительного согласования

Есть вариант не получать разрешение у властей на проведение изменений в квартире, но потом перепланировку потребуется все же узаконить. Узаконивание нелегальной перепланировки имеет некоторые сложности.

• Во-первых, вам придется заплатить штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ от 2 до 2.5 тыс. рублей.
• Во-вторых, вам понадобится прийти в жилинспекцию и сообщить о самовольной перепланировке.

Далее вам или вынесут представление о возвращении жилого помещения в изначальное состояние (если узаконить перепланировку невозможно)  или выдадут перечень документов, которые вам придется собрать для регистрации изменений в жилом помещении.

После того, как все документы будут собраны, необходимо создать эскиз изменений в квартире и согласовать его с БТИ. В ряде случаев, если жилищная инспекция и БТП откажут в согласовании, потребуется подать заявление в суд с просьбой оставить перепланировку в этом виде.

Особенности перепланировки ипотечной квартиры

Так как ипотечная квартира не является вашей собственностью, пока вы полностью не выплатите за нее деньги, то согласовывать перепланировку необходимо с банком, если такое условие указано в кредитном договоре или в закладной банке.

Если в договоре с банком обязанность согласования перепланировки квартиры прописана, то все остальные этапы оформления разрешений такие же.

По окончанию перепланировки необходимо сдать отчет в банк о проведенных работах в квартире.

Техническое заключение о возможности узаконения перепланировки

Для узаконивания самовольной перепланировки потребуется проведение технической экспертизы на предмет отсутствия нарушений строительных норм и положений безопасности.

Если в ходе перепланировки несущие конструкции не были затронуты, то выдать техническое заключение может любая проектная организация. Если несущие конструкции все же были затронуты, то выдать такой документ может только проектировщик дома (искать придется в государственных институтах МНИИТЭП, ЦНИИЭП).

Если организация-проектировщик дома уже ликвидирована, тогда придется обратиться в учреждение, в ведении которых находится старый жилищный фонд (в каждом городе оно свое, например, в Москве это ГУП МосжилНИИпроект).

Помощь юристов

Залог успешной перепланировки – квалифицированная юридическая помощь на всех этапах. Узаконить же самовольное переустройство бывает в разы сложнее, нежели оформить его изначально. Наши юристы готовы оказать полный спектр юридических услуг по оформлению перепланировки как в административных учреждениях, так и через суд.