Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью

Рассказываем о способах выявления признаков подозрительной сделки.

Сколько людей при покупке недвижимого или движимого имущества доверяют проверку юридической чистоты сделки профессионалам? Единицы. Остальные предпочитают самостоятельно обеспечивать свою безопасность, принимая ряд формальных мер. Спросить паспорт у продавца, поглядеть документы на жилье, задать пару вопросов – вот распространенный минимальный набор «страховки» от сделки с проблемным объектом недвижимости.

Увы, подобные меры никак не уберегут вас от по-настоящему серьезных проблем, избежать которых помогли бы наши профессионалы при сопровождении сделки купли-продажи или иного способа распоряжения имуществом.

Как проверяется сделка на «чистоту»?

Сегодня приобрести любой объект недвижимости, будь то квартира, дом или нежилое помещение весьма просто, но еще проще попасть в «сеть» недобросовестного продавца. Что же проверяется перед приобретением?

Правоспособность и дееспособность стороны по сделке

Продавец должен быть не младше 18 лет, имеющий полную дееспособность и не состоящий на учете у нарколога или психиатра. Именно последнее чаще всего вызывает массу проблем у покупателей, ведь воспитание не позволяет им спросить человека в лоб – «А не алкоголик/наркоман ли ты?!».

Однако, когда на кону несколько миллионов рублей на недвижимость – становится не до этикета. Нет ничего дурного в том, чтобы попросить продавца представить справку из указанных учреждений. Обиделся или расстроился? Скорее всего, дело уже нечисто – появятся родственники и оспорят уже состоявшуюся сделку.

ВАЖНО: Обязательно ведите все переговоры только с собственником или же его представителем, продемонстрировавшим нотариальную доверенность или же равную к таковой по силе. Ни в коем случае не отдавайте задаток или аванс тем, кто выступает от имени владельца жилья или иного имущества без соответствующих полномочий: у вас просто могут взять деньги и раствориться в тишине.

Признаками подозрительной сделки могут являться:

Регулярное напоминание владельца жилья об авансе или задатке. Манипуляции приемом «У меня клиентов масса, вы решайтесь!»;
Продажа недвижимости сразу после оформления наследства или получения в дар с ярко выраженной срочностью и спешкой, в том числе по очень низкой цене в сравнении с прочим рынком. Возможно что-то не так!
Агрессивная реакция владельца жилья на просьбу о предоставление справки с наркологического диспансера;
Продавец не является владельцем квартиры, доверенности от собственников не имеет – но действует «от их имени».

В последнем случае следует соблюдать особую осторожность, в том числе при визите на осмотр квартиры в тёмное время суток.

Возможно, эти признаки ни о чем не говорят, но лучше всего перестраховаться!

Чистота объекта

Больше всего проблем и хлопот с недвижимостью. Квартира может быть заложена банку или иным лицам, находиться под арестом, иметь ряд ограничений на регистрацию или же сопровождаться «бонусом» в виде пожизненно прописанных в ней лиц (например, членов семьи собственника, отказавшихся от приватизации).

Залог проверяем в реестре залогов при Федеральной нотариальной палате;
Об ограничениях на регистрацию можно узнать из публичной выписки из ЕГРП;
О зарегистрированных лицах лучше всего расскажет домовая книга или справка из УВМ МВД по вопросам миграции.

Также стоит особенно тщательно изучать документы на квартиру и подмечать каждую деталь.

Например, дата и основание возникновения права собственности. Особое внимание уделяйте унаследованному имуществу, если с момента окончания срока на принятие наследства прошло менее года. Самой безопасной будет считаться квартиры, «отлежавшаяся» хотя бы 3 года – это сократит риск появления наследников, не выявленных при оформлении объекта по наследству.

Какие документы стоит проверять?

Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП: подтверждает законность владения имуществом;
Документы-основания для регистрации права собственности: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения. Это позволит оценить возможные риски оспаривания сделки после ее заключения, однако без юридического образования и опыта дать ситуации оценку будет весьма непросто.
Документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных лиц: домовая книга, справка. Если такие лица есть – требуйте их снятия с учета, ни в коем случае не соглашайтесь на урегулирование всех формальностей «потом». Вы должны купить «чистую» и «пустую» квартиру!
Технические документы на дом: их обязательно нужно сравнить с имеющейся планировкой. Шанс на регистрацию прав с несогласованными изменениями есть, но если в дальнейшем выяснится, что владельцы жилья убрали несущие конструкции без разрешения – квартиру вы не продадите, не сдадите, да еще и можете быть оштрафованы.
Квитанции об уплате коммунальных платежей: можно просто обозреть текущие квитанции, в которых обязательно будет указан как долг, так и текущие счета по платежам.

Все документы на приобретаемое имущество должны анализироваться в комплексе и, желательно, опытным юристом. Только он сможет легко обнаружить возможные подводные камни, задаст уточняющие вопросы и однозначно ответит на вопрос о безопасности сделки.

Как проверяем сделку мы?

Анализируем представленные вами документы;
Задаем уточняющие вопросы для полноты оценки картины;
Направляем адвокатские запросы в гос- и муниципальные органы, третьим лицам, управляющим компаниям, банкам;
Даем устное или письменное заключение об отсутствии или наличии возможных рисков при покупке жилья.

Нужно проверить сделку с недвижимостью на «чистоту»? Звоните нам прямо сейчас и наймите опытного юриста по сопровождению сделок с недвижимостью!