Как продать ипотечную квартиру?
В этой статье мы рассказываем о легальных способах отчуждения квартиры, находящейся в залоге
Собственное жилье, пусть даже и приобретенное в кредит, способно как принести радость от обладания «собственного угла», так и втянуть в долговую яму из-за непредвиденных обстоятельств. На момент взятия кредита все, как правило, у заемщика хорошо, но проходит время, зарплата уменьшается, человек попадает под сокращение или заболевает. И главный вопрос, который начинает его волновать – как продать ипотечную квартиру и закрыть долг?
Долг перед банком? Проблемы банка!
Часто можно прочесть «вредные советы», где не очень компетентные в юридических тонкостях люди советуют ничего не делать, а ждать судебного решения. Мол, банк взыщет долг и сам реализует квартиру. Подобного допускать ни в коем случае нельзя и вот почему:
1. Любой судебный процесс – это дополнительные издержки. Ответчику-должнику придется уплатить внесенную истцом пошлину, размер которой может достигать нескольких десятков тысяч рублей. Также придется компенсировать расходы по оценке квартиры и, возможно, понести ряд затрат при возбуждении исполнительного производства.
2. Взыскание через суд повлечет арест имущества и счетов для обеспечения исполнения решения суда. В дальнейшем при возбуждении исполнительного производства возможны ограничения в правах, например по выезду за пределы РФ или в управлении автомобилем.
3. Квартира банком будет продана за минимальную стоимость, достаточную для закрытия долга. Если квартира стоит 4 млн. рублей, а вы должны банку 3 млн., то на торги она будет выставлена за 3 млн., а там все зависит от интереса покупателей (которые могут быть и «подставными»). Но по рыночной стоимости недвижимость должника не продадут никогда. Добавьте сюда удар по репутации в глазах коллег, родственников и знакомых для которых вы наверняка станете злостным неплательщиком, с которого принудительно удерживают долг и отбирают имущество.
Проще и выгоднее использовать иные способы реализации квартиры, находящейся в ипотеке у банка.
Досрочное погашение ипотечного долга заемщиком
Если остаток ипотечного долга не велик, пока не пошла просрочка, можно перекредитоваться в другом банке или взять в долг у близких родственников. Полученными деньгами закрывается остаток ипотечного кредита, с квартиры снимается залог и «чистое» жилье выставляется на продажу по рыночной цене. После продажи, новый кредит так же погашается за счет полученных от сделки денежных средств.
Увы, не всегда есть возможность изыскать денежные средства для досрочного погашения кредита, особенно когда утрачен доход, с которого ранее платилась ипотека.
Ни в коем случае не стоит брать кредит на закрытие ипотечного долга под высокий процент, если планируется долгая продажа квартиры. Также изучите кредитный договор – нет ли комиссий или штрафов за досрочное погашение кредита.
Погашение кредита покупателем
Квартира выставляется на продажу с указанием, что она находится в залоге у банка и покупателю предстоит вносить оплату двумя частями:
• В размере остатка кредита – в пользу банка;
• В остальной части — покупателю после освобождения квартиры от залога.
Юридически данная операция оформляется изначально через предварительный договор купли-продажи, удостоверяемый у нотариуса. В нем прописывается порядок расчетов, суммы, этапы их перечисления и другие условия. При этом согласовывать сделку с банком не требуется, если только в кредитном договоре не прописан порядок погашения долга и не указаны ограничения на гашение кредита третьими лицами.
После погашения остатка кредита, владелец квартиры выводит ее из залога и начинается окончательное оформление сделки купли-продажи.
Остаток оплаты может быть внесен покупателем уже в пользу продавца:
• До подачи документов на регистрацию;
• После государственной регистрации.
Здесь стороны вольны сами определить порядок расчетов.
Примечание: такой способ редко привлекает покупателей, если только стоимость квартиры не занижена для повышения ее привлекательности. Очень часто покупателя смущает необходимость сперва переводить деньги банку, потом ждать вывода квартиры из залога и лишь потом оформлять саму сделку купли-продажи. С помощью опытного юриста можно будет разъяснить отсутствие рисков и убедить покупателя в безопасности сделки.
Продажа квартиры вместе с долгом
Очень редко используемая, но все же возможная форма сделки по продаже ипотечной квартиры.
Подразумевает «перекредитование» покупателя и переход на него обязательств по гашению оставшейся суммы кредита. Договор ипотечного кредита банк заключает уже с покупателем, оценив его платежеспособность.
Указанный способ применяется редко, ввиду того, что фактический контроль и согласование условий сделки остается за банком, который часто чинит множество препятствий в совершении купли-продажи: то возникнут вопросы к новому заемщику, то процентная ставка изменилась, то есть сложности с оперативным выведением жилья из залога.
Продажа же ипотечной квартиры, заложенной в одном банке, с переводом долга в другой банк и вовсе изобилует множеством сложностей, ведь банки крайне неохотно отказываются от дохода, который бы им принес по графику вносимый кредит.
Заключение
Выбрать удобный вариант продажи ипотечной квартиры вам поможет опытный юрист по недвижимости. При наличии покупателя, желающего приобрести квартиру в залоге, мы поможем оформить все необходимые документы им максимально безопасно для обеих сторон провести и зарегистрировать сделку.